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Dipl.-Ing.    R o l f   S e e g e r
Dipl.-Ing.    Dirk   Blaurock
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Mietflächen für Wohnraum (MF/W von der gif)

Diese Kurzbeschreibung wurde von Dipl.-Ing. Dirk Blaurock erstellt, der seit 2004 als Mitglied der gif im Arbeitskreis Flächendefinition mitarbeitet und an den Definitionen, Formulierungen und Gedanken zu den Mietflächenfestlegungen dieser gif-Richtlinie für Wohnraum mitgewirkt hat.

Seit 01.05.2012 gibt es die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V..

Die MF/W zielt darauf ab, messbare Flächen ohne prozentuale Verzerrungen einheitlich zu definieren. Sie bietet auch Regelungen für gemischt genutzte Objekte zur Ermittlung von Gemeinflächenanteilen und ermöglicht die Berücksichtigung von "Neuen Wohnformen" bei der Ausweisung gemeinschaftlich genutzter Flächen außerhalb der abgeschlossenen Wohnung. Die transparente Darstellung aller Einzelflächen, die einem Mieter zur Nutzung überlassen werden, soll die preisliche Bewertung solcher Flächen den Mietparteien ermöglichen. Für einen Vergleich gibt es auch ein Modell zur Umrechnung Mietfläche MF/W auf Wohnfläche (nach der WoFlV).

Die Richtlinie MF/W nimmt Bezug auf die DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau in der Version 2005.

Bezeichnung der Flächenarten nach gif

Die Flächenarten der MF/W gliedern sich ausgehend von der Brutto-Grundfläche gem. DIN 277 in:
  • MF/W-0 (Keine Mietfläche)
  • MF/W (Mietfläche nach gif)
wobei die MF/W in Abhängigkeit von der Vermietungssituation zu unterscheiden ist nach MF/W-1.1 (Mietfläche mit vollständigem Nutzungsrecht) und MF/W-1.2 (Mietfläche mit anteiligem Nutzungsrecht).

Die Mietfläche MF/W wird außerdem unterschieden in Wohnungsflächen und Nebenflächen und ist nach einer Mietflächentypisierung in Abhängigkeit von Nutzungseinschränkungen, von Raumhöhe unter 1,5 m und von Einhaltung Baurecht separat auszuweisen.

Objekte, deren Grundflächen der MF/W-0 zugerechnet werden oder die außerhalb der Brutto-Grundfläche liegen, jedoch als Mietobjekte vermietet werden können, werden im Kapitel Sondermietobjekte in der MF/W behandelt, z.B. nicht unterbaute, angrenzende Terrassen, Kraftfahrzeugabstellflächen usw.

MF/W-0 Keine Mietfläche nach gif

Die MF/W-0 unterscheidet Nutzflächen, Technische Funktionsflächen, Verkehrsflächen und Konstruktions-Grundflächen.

Es werden im Einzelnen genannt: Kraftfahrzeugabstellflächen, Schutzräume, alle technischen Funktionsflächen, alle Verkehrsflächen außerhalb von Wohneinheiten, alle Konstruktions-Grundflächen.

In der MF/W werden Messpunkte der Flächenermittlung geregelt, ebenso Vorgaben zu Darstellung und Nachweis in Tabellen und Plänen angegeben.

In graphischen Erläuterungen wird der Richtlinientext anhand exemplarischer Wohnungstypen verdeutlicht:
  • Beispiel Reihenhaus mit vier Grundrissen
  • Beispiel Mehrfamilienhaus mit drei Grundrissen
  • Beispiel Neue Wohnform mit einem Grundriss
  • Mietflächengrenzen an Loch- und vorgehängten Fassaden

Als Anhänge, die aber nicht Bestandteil der Richtlinie MF/W sind, gibt es eine Vergleichstabelle zur Umrechnung von Mietfläche nach gif (MF/W) in Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung und ein Berechnungsbeispiel.

Weiterhin wichtig für die Anwendung der Richtlinie MF/W sind die Grundsätze:
  • Die Richtlinie ist eine Erkenntnisquelle für ordnungsgemäßes Verhalten im Regelfall.
  • Die Richtlinie soll nur als Ganzes verwendet werden.
  • Die MF/W ist keine gesetzliche Verordnung und gilt deshalb nur dann, wenn sie miet- oder kaufvertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.

Für weiterführende Auskünfte nehmen Sie bitte direkt mit uns Kontakt auf. Wir sind gespannt, wie wir Ihnen helfen können.