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Dipl.-Ing.    R o l f   S e e g e r
Dipl.-Ing.    Dirk   Blaurock
Öffentlich     bestellte     Vermessungsingenieure
nach dem Hess. Vermessungs- und Geoinformationsgesetz
Beratende Ingenieure
Mitglieder der Ingenieurkammer des Landes Hessen
 
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Gemischte Objekte (Wohnungen und Gewerbe)


Bei gemischt genutzten Objekten mit Wohnungen und Mietflächen für Gewerbe (z.B. Läden, Praxen, Büros) gibt es unterschiedliche Flächendefinitionen, wenn die Festlegung der Mietfläche für die Wohnungen als Wohnfläche nach der aktuellen Wohnflächenverordnung erfolgt und die Festlegung der Mietfläche für die Gewerbeflächen nach der aktuellen gif-Richtlinie MF/G.

Einige Beispiele für unterschiedliche Flächendefinitionen:

  • Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche, zählen aber in der gif-Richtlinie MF/G zur Mietfläche.
  • Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, maximal bis zur Hälfte bei der Wohnfläche angerechnet;
    in der gif-Richtlinie MF/G gibt es für diese Flächen keine Reduzierung der Flächengröße bei der Mietfläche; für Abgrenzungen von Terrassen sind die Vorgaben der DIN 277 zu beachten.
  • Flächenabzüge in Abhängigkeit von der lichten Raumhöhe bei der Wohnfläche;
    in der gif-Richtlinie MF/G sind nur Flächenanteile mit lichter Höhe von 1,50 m und weniger gesondert auszuweisen, führen aber nicht zu Flächenabzügen bei der Mietfläche.
  • Keine Unterscheidung zwischen konstruktiv erforderlichen und konstruktiv nicht erforderlichen Wänden in der Wohnflächenverordnung;
    in der gif-Richtlinie MF/G zählen konstruktiv nicht erforderliche Leichtbauwände zur Mietfläche, so dass eine andere Aufteilung mit Leichtbauwänden im Mietbereich nicht zu einer Änderung der Mietfläche führt.
  • Wohnflächen umfassen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören;
    in der gif-Richtlinie MF/G wird zwischen Mietflächen mit exklusiver Nutzung (MF/G1) und Mietflächen mit gemeinschaftlicher Nutzung (MF/G2) unterschieden.

         

Aus diesen beispielhaften Unterschieden ergeben sich einige Anregungen zur Klärung für die Zuordnung von Mietflächen insbesondere im Hinblick auf gemeinschaftlich genutzte Mietflächen und deren Anteilszuweisungen an die einzelnen Mieter:

  • Behandlung der Grundflächen von z. B. Räumen außerhalb der Wohnung, die nicht zur Wohnfläche zählen
  • Behandlung von Balkonanteilen oder Terrassenanteilen, ggf. unterschiedliche Behandlung bei Wohnen und Gewerbe
  • Behandlung von unterschiedlichen Raumhöhen (Gewerbe - Wohnung), zusätzlich z. B. auch im Hinblick auf die Heizkostenverordnung
  • Behandlung von exklusiven Mietflächen MF/G1 und Wohnflächen bei der Aufteilung der gemeinschaftlichen Mietflächen MF/G2, auch im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung

Regelungen für die Ermittlung von Gemeinschaftsflächenanteilen

Seit 2012 gibt es Regelungen für die Ermittlung von Gemeinschaftsflächenanteilen in gemischt genutzten Objekten in der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. vom 01.05.2012 in Kombination mit der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. vom 01.05.2012.

Damit soll die Vergleichbarkeit von Mietflächen in gemischt genutzten Objekten erleichtert werden.

Für weiterführende Auskünfte nehmen Sie bitte direkt mit uns Kontakt auf. Wir sind gespannt, wie wir Ihnen helfen können.