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Mietflächen für Büroräume (MF-B von der gif) - gültig bis 2004

Aufmaß, Berechnung und Dokumentation von Mietflächen für Büroräume geschahen bis zum 01.11.2004 in der Regel nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (MF-B) von der gif – Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.

Diese Richtlinie wurde von der gif in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors DVCS e.V. und dem DIN Normenausschuß Bau DIN 277 entwickelt. Sie basierte auf der DIN 277 und sollte durch klare marktgerechte Regelungen die Mietflächen einheitlich und reproduzierbar definieren. Seit Einführung der MF-B im Jahr 1996 hat das sog. Frankfurter Aufmaß an Bedeutung verloren.

Die MF-B von der gif wurde zum 01.11.2004 durch die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G) abgelöst (siehe auch gif Richtlinie MF-G ).

Kurzbeschreibung MF-G 2004 im Vergleich zur MF-B 1996

Bezeichnungen der GIF-Flächenarten

Die Flächenarten der MF-G gliedern sich ausgehend von der Brutto-Grundfläche gem. DIN 277 in:

  • MF-0 (Keine Mietfläche) und
  • MF-G (Mietfläche nach gif),

wobei die MF-G ggf. zu unterscheiden ist nach MF-G1 (exklusive Nutzung) und MF-G2 (gemeinschaftliche Nutzung).
Zur Ermittlung der MF-0 bei nur einem Mieter oder Nutzer im Gebäude wird der fiktive Fall angenommen, dass mehrere Mieter das Gebäude belegen.
Flächen, die in der DIN 277 nicht im erforderlichen Maße abgegrenzt sind oder nicht zur BGF zählen, jedoch als Mietobjekte vermietet werden können, werden im Kapitel Sonstige Mietobjekte in der MF-G aufgeführt. Solche Mietobjekte sind ausdrücklich anzugeben und getrennt von der MF-G zu ermitteln, z. B. Fahrzeugabstellflächen/Stellplätze, Schaufenster, Deckenöffnungen usw.

MF-0 Keine Mietfläche

Die MF-0 unterscheidet Technische Funktionsflächen, Verkehrsflächen und Konstruktions-Grundflächen.
Es werden im Einzelnen genannt: alle Technischen Funktionsflächen, feste und bewegliche Treppenläufe und Rampen und deren Zwischenpodeste, Aufzugsschacht-Grundflächen je Haltepunkt, Fahrzeugverkehrsflächen; Wege, Treppen und Balkone, deren überwiegender Zweck der Flucht und Rettung dient.

Neu 2004 in MF-G: Geschosspodeste zählen zur Mietfläche.

In der MF-B war der Begriff "ortsgebundene Wände" von großer Bedeutung. Darunter verstand man konstruktive Wände (z. B. Statik) und notwendige Wände (z. B. WC, Gebäudetechnik, Trennung von Mieteinheiten usw.). Ortsgebundene Wände zählten nicht zur Mietfläche.

Neu 2004 in MF-G: Den Begriff "ortsgebundene Wände" gibt es nicht mehr.

In der MF-0 sind als Bestandteile der Konstruktions-Grundflächen definiert:

  • Außenwände
  • Grundflächen von aufgehenden Bauteilen wie Wände und Stützen, die zur konstruktiven Raumbildung eines Bauwerkes notwendig sind
  • Grundflächen der Umschließungswände von zu MF-0 gehörenden Technischen Funktionsflächen und Verkehrsflächen
  • Grundflächen der Installationskanäle und –schächte, Schornsteine sowie Kriechkeller, die gemäß DIN 277 KGF sind

Neu 2004 in MF-G:

  • Nicht tragende oder nicht aussteifende Mietbereichstrennwände zählen zur Mietfläche.
  • WC-Bereichswände, Aufteilungswände mit Brandschutzanforderungen, Schallschutzwände (und andere notwendige Wände) zählen zur Mietfläche.

In der MF-B war geregelt, dass Flächen mit einer lichten Raumhöhe von 1,50 m oder weniger nicht zur Mietfläche zählen. Diese Regelung gibt es in der MF-G nicht mehr.

Neu 2004 in MF-G: Flächen mit lichter Raumhöhe von 1,50 m und weniger zählen zur Mietfläche; sie sind gesondert auszuweisen.

In der MF-G werden Messpunkte der Flächenermittlung neu geregelt:
Grundsätzlich werden die Grundflächen direkt über dem Fußboden innerhalb der fertigen Oberflächen erfasst. Fußleisten, Schrammborde sowie nicht raumhohe Vorsatzschalen und Einbauten bleiben unberücksichtigt. Grundsätzlich ist bis an alle raumbegrenzenden Bauteile einschließlich raumhoher Bekleidungen zu messen. Bei Vorhangfassaden mit bodengleichen, waagerechten Tragprofilen ist bis an die Innenseite der Verglasung zu messen. Senkrechte Fassadenprofile bleiben im Grundriss unberücksichtigt.

Neu 2004 in MF-G:

  • Glasfassaden bis zur Scheibe (bodengleich) zählen zur Mietfläche.
  • Senkrechte Fassadenprofile von Vorhangfassaden zählen zur Mietfläche.

In einem gesonderten Kapitel werden Sonstige Mietobjekte aufgeführt. Dabei handelt es sich um Flächen, die Mietobjekte sein können, deren zugrunde liegende Flächen aber nicht der MF-G zugerechnet werden. Diese Mietobjekte unterliegen individuellen Mieteranforderungen und sind dann ausdrücklich zu vereinbaren, z. B. Fahrzeugabstellflächen, Deckenöffnungen, Schachteltreppenhäuser usw.

Neu 2004 in MF-G: Sonstige Mietobjekte zählen nicht zur MF-G.

In drei graphischen Erläuterungen werden Beispiele gegeben zu:

  • MF-0 , MF-G1 und MF-G2 in einem Geschoss mit zwei Mietbereichen
  • Mietflächengrenzen an Loch- und vorgehängten Fassaden
  • leichten Trennwänden als Raumteilungen in Sanitärbereichen

Weiterhin wichtig für die Anwendung der Richtlinie MF-G sind die Grundsätze:
Die Richtlinie ist eine Erkenntnisquelle für ordnungsgemäßes Handeln im Regelfall. Jeder muss bei Anwendung der Richtlinie in eigener Verantwortung entscheiden, ob dies im Einzelfall sachgerecht ist und zu richtigen Ergebnissen führt.

Referenzen für die MF-B nach der gif:

Bürohochhaus WestendDuo

Bockenheimer Landstraße, Frankfurt am Main
  • 31 Geschosse, ca. 50.700 qm Brutto-Grundfl. (BGF) nach DIN 277
  • Nach Ausführungsplanung Nachweis Mietflächen nach der MF-B von der gif

MLF Carre

Mainzer Landstraße, Frankfurt am Main
  • 6 Bauteile mit bis zu 9 Geschossen, ca. 32.800 qm Netto-Grundfläche (NGF) nach DIN 277
  • örtliches Aufmaß und Mietflächennachweis nach der MF-B von der gif

Bürogebäude TREVISTA

Philipp-Helfmann-Straße, Eschborn
  • 2 Bauteile mit 9 Geschossen, ca. 19.000 qm Mietfläche
  • Mietflächenaufmaß vor Ort und Dokumentation der Mietfläche nach der gif-Richtlinie MF-B
  • Aufteilung in einzelne Mietbereiche für beide Bauteile und Dokumentation

         

Schillerhaus

Schillerstraße, Frankfurt am Main
  • 4 Bauteile mit bis zu 9 Geschossen, ca. 13.800 qm Mietfläche
  • Aufmaß Büroflächen und Dokumentation Mietfläche nach der MF-B von der gif
  • Mietflächenaufmaß und Ermittlung Mietfläche nach der MF-H von der gif
  • örtliche Vermessung und Angabe Wohnfläche nach der II. BV

Westhafen Bürogebäude

Speicherstraße, Frankfurt am Main
  • 9 Geschosse, ca. 10.300 qm Mietfläche
  • Aufmaß gif-Flächen und Ermittlung Mietflächen nach der MF-B von der gif
  • örtliche Aufmessung, Berechnung und Dokumentation Mietfläche nach der MF-H von der gif

Bürogebäude Atrium

Junghofstraße, Frankfurt am Main
  • 2 Bauteile mit bis zu 8 Geschossen, ca. 29.400 qm Mietfläche
  • Büroflächenvermessung und Mietflächenermittlung nach der MF-B von der gif

         

Bürogebäude ComCourt

Helfmann-Park, Eschborn
  • 8 Geschosse, ca. 7.200 qm Mietfläche
  • gif-Flächenvermessung und Ermittlung Bürofläche nach der MF-B von der gif
  • Mietflächennachweis für 3 Mieter

Bürogebäude Officentral

Rödelheimer Bahnweg, Frankfurt am Main
  • 1. UG bis DG, 6 Geschosse, ca. 7.400 qm Brutto-Grundfläche (BGF)
  • Örtliche Vermessungen, Mietflächenaufmaß
  • Dokumentation der Bruttogrundfläche, Nachweis der Nettogrundfläche nach DIN 277
  • Mietflächenermittlung nach der gif-Richtlinie MF-B
  • Mietflächennachweise getrennt für 15 Mieter

Bürogebäude Am alten Bahnhof

Radilostraße, Marquardstraße, Frankfurt am Main
  • 1. UG bis DG, 6 Geschosse, ca. 5.400 qm Brutto-Grundfläche (BGF)
  • Örtliches Flächenaufmaß, Mietflächenaufmaß
  • Dokumentation der Bruttogrundfläche, Nachweis der Nettogrundfläche nach DIN 277
  • Mietflächenermittlung nach der Richtlinie MF-B von der gif

Für weiterführende Auskünfte nehmen Sie bitte direkt mit uns Kontakt auf. Wir sind gespannt, wie wir Ihnen helfen können.